昆明：“十四五”时期基本实现城镇住房供需平衡

近日，昆明市住房和城乡建设局发布《昆明市“十四五”房地产业发展规划(公众征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)。《征求意见稿》称，“十四五”时期，昆明市将加强城市轨道交通与其他公共交通设施的有效衔接，适时外迁入城道路收费站，取消南绕城、东绕城高速公路收费，减小主城与郊区人口双向流动的阻力，引导主城区人口和产业向滇池流域外围有序外迁。

发展目标

——土地供应充足均衡。“十四五”时期，全市房地产用地供应6.0万～6.7万亩，其中住宅类房地产用地4.8万～5.4万亩，非住宅类房地产用地1.2万～1.3万亩，五年累计供应商品住房约8000万平方米，基本实现城镇住房供需平衡。

——住房保障扩面提质。完善与全市经济社会发展水平相适应的住房保障体系，加快解决城镇中低收入住房困难家庭、新市民、青年人住房保障问题，进一步扩大保障性租赁住房供应规模，提高住房保障覆盖率，实现应保尽保。至2025年力争实现保障性住房覆盖50万城镇人口，实现“人均一间房，户均一套房”的基本目标。

——住房结构持续优化。积极推动租赁住房发展，扩大租赁住房供应规模，至2025年力争实现“6:3:1”的城镇住房供应结构，即60%的城镇常住人口购买商品住房，30%的城镇常住人口租赁住房，10%的城镇常住人口获得保障性住房。

——人居环境品质大幅提升。加快推进城市更新，至2025年，力争完成2000年底前建成的需改造的老旧小区改造任务，共11.4万户;力争完成城中村改造项目284个，盘活存量土地资源;完善中小学、医疗、养老、商业、绿地等公共设施配套，打造一批“15分钟生活圈”示范项目。扩大物业服务覆盖范围，提升各类住宅小区基本物业服务覆盖率，新建住宅小区物业服务覆盖率达到100%。“十四五”期末，城镇人均住房面积力争达到49平方米。

——住房产业化水平不断提高。加快推进新技术新工艺运用，至2025年，力争实现商品房开发应用装配式技术的建筑面积占新建商品房建筑面积的比例达30%，新建住房绿色建筑占比达到100%，新建商品住房全装修比例达到80%以上，新建城镇住房成套率达到100%。

——房地产市场运行规范有序。进一步加强房地产市场监管，建立房地产开发企业、经纪机构及从业人员信用管理体系，健全多部门联合惩戒机制。持续开展“双随机、一公开”联合抽查检查，严厉查处房地产领域违法违规行为。进一步完善商品房预售资金管理办法，严格落实商品房委托销售管理和新建全装修商品房住宅质量管理。至2025年，存量房交易网签程序完成率达到100%，住房租赁备案数量显著增加，房价上涨幅度不超过城镇居民可支配收入增长幅度，地价、房价、租金基本稳定。

发展规划

适时外迁入城道路收费站

以公共交通导向发展(TOD)模式带动城郊土地开发，提升土地的开发价值。加强城市轨道交通与其他公共交通设施的有效衔接，适时外迁入城道路收费站，适时取消南绕城、东绕城高速公路收费，减小主城与郊区人口双向流动的阻力，引导主城区人口和产业向滇池流域外围有序外迁。加快完善呈贡区、空港区、北市区的教育、医疗、文体等公共服务设施以及便民生活服务设施，加快实现职住平衡。

在城市轨道交通站点和快速公交站点步行范围内(800米至1000米)，规划建设合理规模的保障性租赁住房，解决中低收入群体通勤难、就业远问题。通过交通一体化(地铁、快速公交)、基础设施一体化、公共设施一体化、城市治理一体化路径，推动主城区和郊区人口、产业、投资等要素双向流动，加快郊区县融入主城区，高品质建设昆明都市圈。

在翠湖、滇池旅游度假区、自贸区、空港经济区等外籍人士较集中的地区，试点建设一批高标准国际化人才社区。住宅建筑采用最先进的绿色建筑科技、5G、物联网等智慧技术，小区内部提供24小时管家式服务，配套国际化幼儿园、学校、医院、餐厅、运动场所以及便民服务设施。

打造6个重点健康产业功能区

深度推动房地产业与康养产业、文旅产业、物流产业、会展产业等优势特色产业的联动融合，加快形成“房地产+”现代人居产业体系的全省示范。以安宁(温泉小镇)、盘龙(茨坝)为核心区发展大健康产业，集中建设一批国际一流体检机构、医学中心、医学院、高水平综合医院或专科医疗机构等健康医疗服务设施，配套高水平养老机构、体育运动设施以及高品质康养房地产项目，打造茨坝生物科技产业功能区、阳宗海休闲旅游产业功能区、安宁温泉康养产业功能区、空港经济区健康产业功能区、阜外心血管健康产业功能区等6个重点健康产业功能区。

借助城市更新有利时机，加速主城区老旧厂房(区)“退二进三”改造，进一步提升871文化创意园区、金鼎文化创意产业园、M60文化创意园、银河之星文化创意产业园等文创园区(基地)产业发展水平。重点推动王家营铁路口岸、昆明高新保税物流中心、腾俊国际陆港保税物流中心建设，吸引旅客旅宿、消费、购物，为酒店、宾馆、娱乐设施类房地产创造市场。基于滇池国际会展中心承载国际性、综合性会议会展活动的功能，高水平打造三个半岛会展度假区。在环湖路以外，规划建设世界顶级水准的写字楼、人才公寓、度假村、购物街和高端酒店。

重点推动斗南花卉小镇建设提档加速、做好世博园提升改造、昆明饭店扩建，打造华强方特文化科技园、派拉蒙影视乐园、凤龙湾特色小镇等一批重点文化旅游项目。围绕旅游景区规划建设一批具有都市特色的半山酒店、温泉庄园、度假酒店、民俗客栈以及购物中心等特色、高端、精品文旅房地产项目。

重点建设的文旅房地产项目

呈贡区：滇SHOW项目、艾美酒店、希尔顿酒店、斗南花卉小镇等盘龙区：湖畔酒店、昆明饭店扩建等

官渡区：滇池凯悦酒店续建等安宁市：温泉特色小镇、温泉网球小镇、赛车小镇、玉龙湾康谷等

五华区：石盆寺足球运动公园等石林县：杏林大观园及酒店、高铁站片区综合开发项目等

滇池度假区：大渔度假区等阳宗海风景名胜区：汤池温泉旅游小镇等

宜良县：小白龙温泉康养小镇等禄劝县：转龙旅游小镇等

东川区：格勒湖旅游区等寻甸县：凤龙湾旅游小镇等

完善三级商圈体系

提升城市级商圈(3个)：三市街、南亚、白塔路

夯实区级商圈(6个)：青年路、白云路、春融街、世纪城、人民西路、滇池会展中心

培育未来区级商圈(2个)：北辰-欣都龙城、西北新城

发展布局

以中心城区为重心滇中新区为新增长极

“十四五”时期，优化全市房地产业布局，形成“以中心城区为重心、滇中新区为新增长极、外围区县为支撑，内疏外拓”的空间格局。按照“东进、西拓、北延、南控、中优”的城市空间发展指引，东部空港经济区、嵩明片区以及西部西北新城、安宁片区是城市空间拓展的重要增长极，也是房地产业开发建设的重点地区。北市区由于产业基础较好、生态适宜性较好，是房地产向外延伸发展的重要地区。南部呈贡区、晋宁片区控制房地产开发速度，以滇池生态保护和消化房地产库存为主要任务。中心城区以城市更新为重点抓手，进一步优化城市功能和形象，是房地产业转型发展和提高品质的核心区。

中心城区(五华区、官渡区、西山区、盘龙区、呈贡区)：大力推动城市更新，盘活存量用地。以整合打包、连片开发等方式改造城中村、旧厂房及旧住宅区。妥善化解烂尾楼项目，改善中心城市形象。积极推进老旧楼宇有机更新和二次招商，加速办公房地产去库存，打造金融商务产业集群。活化存量商业办公用房，利用社会闲置住房发展租赁住房。二环以内适度控制普通住房建设用地供应，着力建设高品质住宅、国际化人才社区。产业园区结合轨道交通站点，增加普通住宅用地和保障性租赁住房、人才住房供应。

滇中新区(安宁市、嵩明县)：是未来房地产开发建设的重要拓展区。增加房地产用地储备，结合住房增量需求保证新增房地产用地平稳供应。优先保障中等价位、中小套型普通商品住房的用地供应，为主城区人口和产业疏散以及本地新型城镇化提供支撑。结合产业园区就业人口规模与结构特征，鼓励企事业单位利用自有闲置用地建设保障性租赁住房和人才公寓，促进职住平衡。依托县城、重点镇、产业园区吸纳本地农业转移人口，加速推动就地城镇化。依托本地优质康养资源，基于“房地产+健康”“房地产+旅游”“房地产+新兴产业”等开发模式，提供多样化房地产产品，满足宜居住房需求。

城郊区县(晋宁区、富民县、石林县、宜良县)：房地产业优先保证中等价位、中小套型普通商品住房的用地供应，满足本地新型城镇化人口的住房需求。依托优质自然资源、旅游景区和交通节点，适度开发一定规模的康养、文旅房地产项目。加强热门旅游景点、生态保护区周围的土地审批监督工作，防止投机性圈地占地、建设用地侵占生态保护红线现象发生。

远郊区县(寻甸县、禄劝县、东川区)：重点加强本地居民的基本住房保障，房地产开发以普通商品住房为主，核心在于满足新型城镇化人口的住房需求，引导农村人口向县城集中。着力提高住房安全性，严控在灾害频发地区的住房建设。持续推动生态搬迁、分散农村居民点、空心村的撤并搬迁，引导农村转移人口向县城及重点镇集中。

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